房地产起飞进行时――马来西亚

2019-12-06 16:48:24 来源: 网易海外置业

房地产巨头们都有着远远优于小散户的嗅觉,在浓浓的资本、金钱的味道下,房价起飞,只需要一剂催化剂,而马来西亚2020年的房产新政,将会把房价推高到什么程度,就让我们拭目以待。

(原标题:房地产起飞进行时――马来西亚)

        2014年以来,海外投资买房成为了一个热门话题,很多人把海外房地产投资作为分散风险的一种方式,也有一些人为自己或下一代成为全球居民打下基础。

        然而,中国内地、中国香港、日本、韩国等投资者大量出海,近些年,各个国家的房地产出现了严重的两级分化,一部分俨然成为“鸡肋”,同时另一极上也在酝酿着新的机会。

 全球经济增速放缓,超一线城市房价下降趋势明显

        曾几何时,50%以上的高净值人群海外投资的首选国是美国,其次是英国、澳大利亚、新加坡和新西兰。但是,自2018年下半年以来,美联储加息、全球经济增速放缓,美国新房和二手房销量双双下跌,美国楼市由盛转衰,成为美国乃至全球经济的缩影。
        2019年初,奶茶妹妹悉尼豪宅,挂牌一年多,血亏1300万终于出手,也把澳洲房市推到了冰点,整个房地产市场处于2008年经济危机以来最疲软的状态。这也可以理解,奶茶妹妹为何血亏1300万出手,这一轮下跌恐怕将进入到一个衰退周期,亏本卖房或许是止损的最佳方式。

东南亚部分市场畸形炒高,套利者已逐步转移

        2018年的海外房产市场,已经不光是高净值人群的狂欢,众多中产阶级和白领阶层,冲入了泰国和柬埔寨市场,更甚者出现了旅游就随手带套房做“旅游纪念品”,使曼谷、芭提雅、普吉岛、金边和西港的市场一度呈现出了癫狂的局面。

新房价格:
  • 曼谷核心区主流价位:人民币4-5万,最高8万
  • 芭提雅临海主流价位:人民币2.5万-3万,最高4万
  • 普吉岛海岸线主流价位:人民币3万,最高4万
  • 金边主流价位:人民币1.5万,最高2万
  • 西港主流价位:人民币1.5万-2万,最高2.5万

        然而,随着泰国过去三年间房价的疯长,到2019年,曾经可以作为“旅游纪念品”的泰国房产已经不复存在,市场渐渐趋于理性,更多人开始关注产品。

  • 柬埔寨,全球最贫穷的国家之一

 
        2019年6月,一则“查封无牌照网络赌博,停止颁发在柬埔寨境内外经营的所有新的网络赌博营业执照”的政策,将西港一夜之间打回原形,十几万中国人一夜之间撤离西港。而西港近90%的商业是中国人在经营。人均GDP在2018年只有1512美元,2019年7月,柬埔寨政府行政官、医生、警察的薪资仅280美元左右,相当于人民币不到2000元;旅游和服务业工人每月薪资仅100美元左右,相当于人民币700多元。就是这样的一个国家,房价被硬生生炒到了近2万人民币。

  • 2019年,泰国、柬埔寨,市场也开始陆续回归理性


        尽管全球房产行业一片哀嚎,专业炒房客却还是坚挺在财富排行榜上。
        李嘉诚有一句名言,“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”这句话不仅被业界奉为金科玉律,也成为房地产商炒作中不可或缺的一句广告,人人都懂,可为什么有人赚钱,有人踩坑。
        投资中更重要的一个因素被忽略了:
 时    机

        10年前,2万买入北京,和今天10万买入北京,同样的地段,不同的结局。

房地产起飞进行时――马来西亚


东南亚――正在逐步重现光芒的一颗明珠

        1997年,吉隆坡双子塔建成,成为当时的全球第一高楼,也就是在那时,吉隆坡的CBD已经成型,在1990年代,马来西亚经济突飞猛进,是亚洲四小虎之一。然而在21世纪之后,随着中国经济飞速发展,中国人走出国门的越来越多,马来西亚更多时候只是出现在“新马泰旅游”中的一个名字。然而恐怕绝大多数的中国人都不知道,北京的CBD,国贸――全北京最值钱的资产,一年租金收入超过50亿,及亚洲最大的酒店集团――香格里拉,贯穿于我们千家万户生活的“金龙鱼”,它们的所有者是一位马来西亚华人――郭鹤年。
        这个“低调”的国家,1997年的人均GDP已经达到4600美金,而当时的中国,仅为750美金。而尽管中国飞速发展了20年,从世界银行2018年的统计数据来看,马来西亚的人均GDP仍然高于中国,且高于世界中高等收入国家的平均水平。
        马来西亚的首都――吉隆坡,在GaWC的2018年世界城市排名中,位列第20名,与芝加哥、洛杉矶等同属于Alpha级,排名高于首尔、台北、广州、曼谷、墨尔本、旧金山、深圳。
        对比起泰国、柬埔寨,对比起曼谷、芭提雅、金边,再对比其他的世界一线城市,马来西亚的房产、吉隆坡的房产与经济发展出现了严重的不匹配。究其原因无非以下:
  1. 马来西亚政府的房地产调控政策:各州对外国人买房有不同程度的门槛限制,例如吉隆坡100万马币以上,雪兰莪200万马币以上,从购房门槛上,严重限制了外国投资者的准入条件和投资人群。
  2. 马来西亚当地人对居住房屋的要求较高,要求空间大,且国民拥车率较高,对车位需求量较大,因此开发商开发的产品普遍面积偏大,对于投资者来说,无法像在泰国一样,将20平米的公寓当做“旅游纪念品”一样购买。
  3. 严格的政府监管和法律流程,交易环节非常正规,一些不法中间商很难通过信息不对称赚取差价
  4. 90年代经济快速发展造就的一代人,他们的子女刚刚到独立年龄,过去,年轻人未成年,居住需求并没有显现,老一代旧房换新房的需求也并不迫切。
  5. 90年代基础设施已经建设的非常完善,过去20年间,没有大兴土木,城市面貌刚刚开始焕新
        然而,无论这个国家多么温和、多么安逸,全世界的热钱、投资客是不会留下任何一片“静土”的。


马来西亚房产起飞进行时

        吉隆坡市中心最核心位置目前的主流价格是人民币3.5-4万元/平米,用中国的核算方式,建面单价约2.45C2.8万/平方米。正在看这篇文章的你,会获取一个更重要的信息,在市中心,距离双子塔400米的地段、紧邻全球知名国际学校、名副其实的核心区使馆区学区房,仍然有建面单价1.7万/平方米的豪宅,尽管数量极少。
        过去十年间,马来西亚房价就这样,每年10%-15%稳步增长着。
        直到这个月,马来西亚财政部长发布了2020年的预算案,其中重要的一条:
       “2020年1月-12月,外国人购房门槛将降至60万马币”

        马来西亚民众炸开了锅,全球炒房圈和投资圈更是炸开了锅。
        在马来西亚那个新闻言论极其自由的国度里,民众、商会、政界、媒体骂声一片,
      “这个亲商苦民的政策,将使国民难以负担购买房屋情况”
        “未来用4-5年的年薪购屋将越来越困难”

        任何国度,每一次刺激房市的政策出来后,又有哪一次不是只有投资者、炒房客和资本家们在窃喜、狂笑呢?这个世界原本如此,车上的人在笑,错过了那班车的人,只能在后面跑。也许马来西亚民众还不知道,“4-5年的年薪”买套房在很多地方其实是个笑话。
        全球炒房圈和投资圈早在一两年前就已经开始争先恐后紧急进场布局。和柬埔寨的投机者不同,马来西亚吸引的是500强。
       “2018年9月28日万科企业股份公告称,拟为旗下马来西亚吉隆坡项目开发建设贷款提供担保”
       “2018年8月8日,中交公司马来西亚吉隆坡TRX项目公司办公室落成”

        房地产巨头们都有着远远优于小散户的嗅觉,在浓浓的资本、金钱的味道下,房价起飞,只需要一剂催化剂,而马来西亚2020年的房产新政,将会把房价推高到什么程度,就让我们拭目以待。
        小编我每次到吉隆坡,必去的一家餐厅:
房地产起飞进行时――马来西亚
        这里对面是吉隆坡最大的Shopping Mall,楼上的公寓是全马最贵的,人民币套内单价约6万人民币,隔壁100米新开楼盘套内单价已经到5.5万。而这家饭店所占据的这块私有土地,是市中心唯一一块完整、方正、且面积比较大的未开发地块。
        饭店门口赫然立着一块牌子:此地不卖
        有人说,地主家有钱到不需要这区区几亿的土地出让金。
        而小编则听说了另一个故事,自2018年以来,这块土地的价格已经涨了一倍,且,买家从来没有断过。
        倘若我是店家,每天看着旁边的高级公寓价格节节走高,享受着一波一波买家不断刷新价格,更有无数慕名者和游客来惠顾饭店生意,恐怕我也是不卖的

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